Quando a usucapião é possível
A usucapião é o caminho para quem ocupa um imóvel como dono há muitos anos, mas não tem a escritura registrada em seu nome. É comum em casos de contrato de gaveta, de herança nunca inventariada ou de posse antiga em que o proprietário registrado não é localizado. Com a usucapião, o imóvel passa a ter matrícula em nome do possuidor e pode ser vendido, financiado ou deixado de herança.
Modalidades e prazos
- Extraordinária: 15 anos de posse, sem necessidade de título ou boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (art. 1.238 do Código Civil).
- Ordinária: 10 anos de posse, com justo título e boa-fé. Pode cair para 5 anos em situações previstas em lei (art. 1.242).
- Especial urbana: 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, por quem não tem outro imóvel (art. 183 da Constituição e art. 1.240 do Código Civil).
- Especial rural: 5 anos, para área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho do possuidor, que nela mora e não tem outro imóvel (art. 191 da Constituição).
- Familiar: 2 anos, para quem dividia a propriedade do imóvel urbano de até 250 m² com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar e continua morando nele (art. 1.240-A do Código Civil).
Na Justiça ou no cartório
Desde 2015, a usucapião pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis (art. 216-A da Lei de Registros Públicos), com advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel e os documentos que comprovam a posse. Quando não há oposição, o procedimento costuma ser mais rápido do que a ação judicial. Se o proprietário registrado ou um vizinho se opuser, o caso segue para a Justiça.
Documentos para a análise
- Documentos pessoais do possuidor e do cônjuge, se houver
- Contrato de compra, recibos ou outros documentos que mostrem como a posse começou
- Comprovantes de tempo de posse: IPTU, contas de água e luz, correspondências
- Matrícula ou certidão do imóvel, se existir
- Fotos e dados dos vizinhos confrontantes
Perguntas frequentes
Tenho só um contrato de gaveta. Preciso de usucapião?
Nem sempre. Se o vendedor puder ser localizado e a cadeia de contratos estiver completa, a adjudicação compulsória, que também pode ser feita em cartório, pode ser mais simples. A análise dos documentos indica o melhor caminho.
É possível usucapir imóvel público?
Não. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. No Distrito Federal, muitas áreas pertencem ao poder público, por isso a situação do terreno precisa ser verificada antes de qualquer pedido.
Quanto tempo demora?
Depende da modalidade, da documentação e de haver ou não oposição. No cartório, sem impugnação, o procedimento costuma ser bem mais rápido do que na Justiça.
Posso somar o meu tempo de posse com o do antigo possuidor?
Sim. O Código Civil permite somar a posse do possuidor anterior, desde que ambas sejam contínuas e pacíficas (art. 1.243).
Como são definidos os honorários?
Em contrato escrito, depois da análise do caso, conforme a tabela de honorários da OAB.